按照東莞市政府的年度主要任務(wù)計劃。今年內(nèi)，東莞將完成物業(yè)服務(wù)收費管理新政改革。7月31日，東莞市物價局網(wǎng)站上正式掛出《東莞市發(fā)展和改革局、東莞市房產(chǎn)管理局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則(修訂稿)》(以下簡稱“新細(xì)則”)，面向社會公開征求意見。

　　記者對比發(fā)現(xiàn)，與舊細(xì)則相比，新細(xì)則提出包括別墅(低層住宅)物業(yè)費擬實行市場調(diào)節(jié)價等多項政策調(diào)整措施。對新細(xì)則有相關(guān)意見或建議的市民，可在8月10日前通過信函、傳真或電子郵件方式反饋給市物價局。

　　變化

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　　物業(yè)費除業(yè)主自愿外不得預(yù)收

　　記者對比發(fā)現(xiàn)，與舊細(xì)則相比，此次公布的新細(xì)則對部分內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步補(bǔ)充完善。

　　其中，為系統(tǒng)反映和統(tǒng)一全市物業(yè)服務(wù)收費政策，第十八條增加“物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收”的規(guī)定，這意味著今后在業(yè)主不同意的情況下，物業(yè)公司不能提前預(yù)收小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費。

　　第二十二條則在“業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、證件工本費、裝修保證金(押金)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展和改革局制定”的基礎(chǔ)上，增加了“除上述費用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費用”的規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范了相關(guān)收費的項目。

　　另外，新細(xì)則還增加第二十四條，規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。”

　　變化

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　　20%業(yè)主聯(lián)名即可申請調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)

　　新細(xì)則還就調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更調(diào)整作出了多項規(guī)定。

　　按照舊細(xì)則，住宅物業(yè)服務(wù)收費，因服務(wù)質(zhì)量、成本變化、合同期限等原因需要調(diào)整或重新約定標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須通過書面征求意見、記名表決等形式協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實行。

　　為提高措施的可操作性，切實維護(hù)物業(yè)服務(wù)雙方利益，保障“質(zhì)價相符”，結(jié)合《價格法》、《合同法》和《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，新細(xì)則對相關(guān)條文進(jìn)行如下調(diào)整。

　　新細(xì)則規(guī)定，物業(yè)服務(wù)雙方變更、重新調(diào)整約定收費標(biāo)準(zhǔn)的行為須按《合同法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或20%以上業(yè)主聯(lián)名可提出申請。市物價局表示，目前調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且均為漲價申請。但實際上，調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)涉及服務(wù)質(zhì)量、成本變化等原因，物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)有平等機(jī)會提出調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利。這有利于平衡和維護(hù)物業(yè)服務(wù)雙方利益，保障物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價相符”。

　　新細(xì)則還明確，由當(dāng)?shù)卮?居)委會組織物業(yè)服務(wù)雙方依法調(diào)整。為避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織征求業(yè)主意見工作引起的矛盾和爭議，根據(jù)物業(yè)管理政策有關(guān)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和村(居)委會協(xié)助、指導(dǎo)、配合、監(jiān)督做好物業(yè)管理日?；顒拥囊?guī)定，物業(yè)服務(wù)雙方對合同約定標(biāo)準(zhǔn)的變更、調(diào)整工作由當(dāng)?shù)卮?居)委會牽頭組織，增加公平性和透明度，減少物業(yè)服務(wù)雙方爭議。

　　此外，新細(xì)則還規(guī)定，突破政府指導(dǎo)價變更或重新調(diào)整約定收費標(biāo)準(zhǔn)的，須按規(guī)定成立業(yè)主大會后進(jìn)行。為切實保障業(yè)主利益，已建住宅物業(yè)突破政府指導(dǎo)價變更或重新調(diào)整約定收費標(biāo)準(zhǔn)的，須按規(guī)定成立業(yè)主大會。

　　變化

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　　低層住宅納入市場調(diào)節(jié)價管理

　　在東莞，住宅物業(yè)收費一直實行政府指導(dǎo)價，但最近數(shù)年，隨著物業(yè)管理成本的不斷提升，不少住宅小區(qū)早已突破政府指導(dǎo)價最高限價(2.4元/平方米·月)。

　　按原《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，“別墅”物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。為平衡和維護(hù)混合住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主利益，避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不同物業(yè)類型中不合理分?jǐn)偡?wù)成本的情況，新細(xì)則明確，東莞市將只對獨立別墅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，而對混合型住宅物業(yè)中的別墅實行政府指導(dǎo)價。

　　市物價局解讀稱，為貫徹省的規(guī)定，并考慮別墅物業(yè)類型的性質(zhì)、特點以及業(yè)主承受能力等因素，明確“別墅”物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。另外，目前“別墅”沒有明確定義，為明確管理范圍，將“別墅”明確為“低層住宅”。按《民用建筑設(shè)計通則》規(guī)定，“低層住宅”是指建筑高度小于等于10米(高度≤10米)，且建筑層數(shù)小于等于3層(層數(shù)≤3層)的住宅物業(yè)。

　　變化

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　　研究制定“菜單式”物業(yè)服務(wù)選擇

　　“菜單式”物業(yè)服務(wù)選擇一直是東莞市物價部門希望推行的一種物業(yè)管理收費新模式。在此次公布的新細(xì)則中也對這一期待有所體現(xiàn)。具體來說，第九條增加了分項目分等級制定公布東莞市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。

　　市物價局表示，住宅物業(yè)服務(wù)收費具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)雙方約定，為解決雙方在協(xié)商過程中信息不對稱，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，引導(dǎo)和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)形成公平、合理的協(xié)商定價機(jī)制以及公開、透明的消費環(huán)境，滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的多樣性需求，參考其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗，新細(xì)則明確要研究制定東莞市“菜單式”住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)，供建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定具體標(biāo)準(zhǔn)，以及業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定住宅物業(yè)服務(wù)收費時，結(jié)合本住宅小區(qū)實際情況參考使用。